공인중개사 학개론-기적의 성립요건

이순의 나이에 자격취득시험에 도전하였고, 100일 만에 가채점 결과 1차 67.5 2차 60.083으로 턱걸이 하였는데(OMR 카드에 정확히 옮겼다면) 합격이 분명하지만, 발표 결과에 상관없이 스스로 기적이라고 자평하고 싶다. 학원에 감사하고 또 혹시 새로 도전하는 분들께 다소나마 도움이 될지 몰라서 나름의 학습방법을 간략히 정리하였는데, 민법 55점짜리가 쓰는 법률용어가 맞는지는 모르겠다.

1. 성립요건 첫째, 절실함이 있었다.
젊은 시절 제주도에 투자한 땅은 맹지였고, 회사의 주택조합은 그린벨트를 샀고, 내가 산 주식으로 은행에 신용대출만 늘어났으며, 보유한 종목들은 상장폐지 되기도 했다. 처가 하는 일은 가계에 별로 도움이 되지 못했고 아이는 셋이나 두었는데 막내는 아직도 고등학생이다. 누구나 알만한 공기업을 퇴임하였으나 퇴직금의 대부분은 중간정산해서, 퇴직금 몇 푼과 융자 낀 아파트 한 채로 인생 2막을 시작할 수밖에 없었다. 이제 어디 가서 뭘 해야 하나.....?

자학하는 심정으로 지진 나고 헌법개정으로 시끄러운 네팔이라는 나라에 한국어 학원을 차렸으나(네팔인의 한국어 열풍은 대단하고 2천만원 정도로 학원차려서 현지인이 운영 중) 가족을 떠나 사는 게 너무 힘들었고, 무엇보다 네팔어를 모르는 내가 한국어를 가르치는 것이 너무 무리한 계획이었고, 교사와 직원은 통제가 되지 않았다 .
6개월 만에 귀국하였고 통장에 잔고가 별로 없는 자에게 심적으로 방황하는 것은 오히려 사치였다. 무엇보다도 나는 내가 쓸모없는 사람이 된 것을 인정하고 싶지 않았고 무엇이든지 해서 아들의 학원비도 벌어야 하고 남은 20여년을 조금은 누리며 살고 싶었다.

지푸라기라도 잡는 심정으로 공인중개사 자격이나 따보자, 올해는 일차만 하고 내년에는 꼭 2차까지 따자는 심정으로 유 투브를 뒤지며 유명하다는 교수들의 강의를 들었는데 그중 이종호 교수의 강의가 눈에 띄었고 마침 집근처 학원의 대표강사라는 것을 후에 알았다.

2. 성립요건 둘째, 본인의 노력과 가족 협조의 견련성.
유 투브로 1차의 기초과정을 마칠 즈음 작년 기출문제를 풀어보니 반타작은 되었다. “50점이면 10점만 더하면 되지 않을까? 올해 일차 내년에 2차를 하나, 올해 1차 떨어지고 내년에 1,2차 동시에 합격하나 결과는 같잖아? 혹시 알아? 노력하면, 올해 1,2차 동시에 합격할 수 있지도 않을까? 1%라도 가능성이 있으면 도전할 가치는 있지 않을까? ”이런 생각을 하게 될 쯤 평촌 랜드하나 학원에서 주말마다 마무리 일일특강을 한다는 사실을 알았고 처에게 이야기 하였더니, 일차나 똑바로 하라고 말하던 처가 다음날 일일특강 수강권을 끊어 와서 평촌 랜드하나 학원과 인연을 맺게 되었다.

눈뜨자 말자 책상에 앉았고, 점심은 인강을 들으면서 먹었고, 잠은 하루에 다섯 시간 정도 잤는데, 오후 3시 이후(실제 시험 끝나는 시간) 소파에 누워 잠깐 졸았으며 새벽 두 시쯤 잠에 들었다. 대충 하루에 5시간 정도 잔 것 같다. 외출은 자제했고 핸드폰은 무음으로 하여 하루에 한 두 번 만 확인하였으나 고3 아들을 위해 매일 아침 학교에 데려다 준 것, 추석날 제사를 지낸 것 외에는 공부만 하였다. 처는 드러내 놓고 말은 하지 않았으나 식단에 신경을 쓰고 시간 날 때마다 집에 들러 밥을 채려주고 나가기도 하고, 집안 잡무를 스스로 처리하여 내가 공부에 전념할 수 있도록 분위기를 만들어 주려고 노력한다는 것을 느낄 수 있었다. 아마 말 한마디에 랜드하나의 수강권을 끊어온 처의 행동이 나에게 큰 힘이 되었고 노력하라는 무언의 압력이 되었으니 처의 도움도 큰 힘이 된 셈이다. 아마 내가 부동산을 하게 되면 사람 좋아 친구가 많은 처의 도움이 더 큰 힘이 될 수 있을 것이다.

3. 성립요건 셋째, 좋은 교수와의 인연
절대적으로 시간이 부족한 상황에서 주말 일일 특강에 희망을 걸었고 그 준비작업으로 다음과 같은 계획을 수립하여 시행하였는데, 직장생활을 하는 분이나 학습능률이 잘 오르지 않는 중노년세대 분들에게 조금 도움이 될지 모르겠다.

가)학습의 기본계획
주말 일일특강을 하기 전 5일 동안 그 과목의 인터넷 강의를 한번 순환하였고 일일 특강이 끝난 후 하루 복습하고 다음 과정으로 넘어갔다. 즉 학개론의 예를 들면 학개론의 기초과정을 1.2~1.5배속으로 듣고 주말에 학개론 일일 특강을 듣고 그 다음날 학개론 특강을 복습하고 다음 과목으로 넘어갔다.

나)학습의 관리계획
유 투브에서 나온 기초과정은 빠진 부분도 많아서 힘들고 부족했지만, 어쨌든 처음에는 암기보다는 강의의 내용을 이해하려고 노력하였다. 진창환 교수는 처음에는 전반적으로 큰 틀을 이해하라고 하시고 법의 입법취지와 특징 같은 큰 줄기를 먼저 이해하고 나머지는 그 후의 문제라고 수차례 강조하였는데, 나는 모자라는 시간에 어쩔 수 없이 그리 하였고 공법을 57.5점을 받았으니 진창환 교수의 교수법이 나를 통해 검증된 셈이다.

다)실행계획과 실행절차
-취할 것은 취하고 버릴 것은 버려야 했다. 개론 같은 과목은 사회의 현상과 엮어서 이해를 하려고 노력하였는데, 처음에 이해가 잘 되지 않는 부분들도 특강이나 후에 모의고사 등을 통해서 중요한 부분을 반복적으로 듣다보니 차츰 이해가 되었다. 신기한 게 학개론 같은 경우 어떤 챕터별로 99% 동일한 내용이 반복되는 느낌이고 말도 안 되는 암기코드가 꿈에서도 외울 수 있게 되었다. 예를 들면 원래 변동분 원래 변동분, 전국의 전특 지역의 전특, 가공기유영순부세영세, 사시지개면~ 외울 때 운율을 타서 그런가? 암튼 이는 무덤까지 갈 것 같다. 처음에는 손가락 두 개로 수요공급 이론을 적용할 수 없었지만 그 원리를 이해한 후에는 수요공급 이론에 자신이 붙게 되었다.

- 민법의 경우는 상식적으로 해결하는 답이 안 나오는 경우가 많아서 일일특강자료와 100선의 내용만 완전히 이해하려고 노력하였고 판례를 익혀야 한다고 수차례 강조 하셨는데, 그렇게 못하였으나 핵심 단어와 그 단어가 유도하는 결과에 초점을 맞추어 공부하였는데 55점을 받았다.

-2차 공법도 일일 특강 자료와 100선을 중심으로 법 제정의 이유와 원리 특징 등의 기본 개념을 중심으로 몇 자례 반복하였으나 건축법은 단기에 효과가 있을 것이라고 해서 마지막에 보충하였는데, 몇 가지의 주제를 반복하다보니 꼭 알아야 할 건폐율, 용적률, 면적기준이나 동의 요건 등 숫자의 경우, 할 수 있다와 해야 한다 등의 기준 몇 가지를 유추할 수 있게 되었고 57.5를 받았으며, 중개사 법령의 경우 일일특강만 충실히 해도 30문제(75점) 보장한다고 하였는데, 사실 중개사 법령은 일일특강 자료만으로 70점을 받아 나에게 효자 과목이 되었다. 공시법령과 세법은 둘로 나눠져 있고 특히 세법은 문제 수가 적어서 뒤로 밀려 있다가 반타작도 못하였다.

4. 성립요건 넷째, 좋은 컨디션의 유지
나는 내년에 환갑이다. 처에게 바가지를 긁히며 아직도 담배를 피운다. 그게 뭐 대순가? 아니 현실이고 실전이었다. 나에게는... 100일간 강행군을 하며 몸과 머리가 내 의지대로 따르지 못하는 것을 수차례 경험하였다. 책상에 앉아서 하다가 도저히 못하겠으면 소파에 누워서 방금 들은 내용을 외우느라 곰삭였다. 그러나 그렇게 반복하다 보니 골이 멍해지다가 나중엔 지끈거렸다. 그때는 밖에 나가서 답배를 한 대 피우고 다시 들어와서 계속 하였다 아마 하루 열 다섯 시간 이상은 그렇게 한 것 같다. 공시법령 시간에 황교수께서 피곤한 경우 포도당을 약국에서 사다가 먹으라고 하셨는데, 바로 그 다음날 약국에서 포도당을 사서 먹으며 버텼는데, 약간 효과가 있는 것 같아서 처보고 초컬릿을 봉지 채로 사달라고 해서 먹으면서 공부하니 좀 더 많은 시간을 집중할 수 있었고 피로가 빨리 풀리는 걸 느꼈다. 다만 이는 집안에 당뇨에 관한 내력이 있는 분들은 다른 방법을 쓰셔야 될 것 같다.

또 한가지 2차의 경우 2시간 반 동안 600개의 지문을 10초에 한 개씩 OX 판별을 해내야 하는 상황을 이기는 것이 마지막 관문이라 생각하였다. 약국에 문의하였더니 수험생용 피로회복제가 있다고 하여 5천 5백 원짜리 두 세트를 준비하였고, 혼자 모의고사를 4회 치르면서 답을 카드에 옮겨 적는 과정에 한 두개 정도 실수를 하여 수정 테이프를 슈퍼에서 구하여 수정을 하려는데, 국내 제품에 불량이 많아서 당일 저녁에 수정테이프를 이웃 동네 편의점에 가서 실험 후 구입하였는데, 당일 날 써먹지는 못했다. 나는 신경이 예민한 편이라 3일 정도 잠을 충분히 자려고 노력하였으나 실패를 하였고 전날에야 겨우 6시간 정도 숙면을 취하고 시험에 임하였다. 평소 네 다섯 시간 정도로 단련을 하였으니 피곤함은 느끼지 못하였다.

5. 실전에서의 효력 요건을 위하여...
이종호 교수는 강의 과정에서 답을 맞출 때 틀리고 또 틀리고 한참 틀려도 60점이 나온다고 한적이 있다. 그래서 나는 공부할 때 시간 상으로 도저히 안되는 것은 버리고 되는 것을 익숙하게 풀 수 있도록 노력하였다. 그러나 버린 것들이 신기하게 생각이 나고 답을 해결하기도 하고 진창환 교수가 계속 반복하면 무의식적으로 답이 나온다고 한 것 같은데 몇개의 문제는 그러하였다. 다만 시험의 결과는 내 노력의 결과에 수렴한다는 사실은 부인할 수 없을 것이다.

그동안의 노력이 성립요건이 되는지는 시험을 치러봐야 알 수 있겠지. 당일 아침 처가 태워준 차에서 내리니 반가운 분들이 보였다. 내가 존경하는 이종호 교수님, 진창환 교수님 부원장님과 학원 식구들이 총동원해서 커피도 끓이시고 응원도 하셨다. 그분들은 나를 잘 모르지만 나는 반가웠고 커피도 얻어 마시고 공법에 자신이 없어서 진창환 교수님께 한 문제 찍어달라고 부탁도 하였는데, 전투에 임하는 병사처럼 용기가 약간 올랐던 것 같았다. 가지고 간 수험생용 드링크와 처가 준비한 비싼 초컬릿을 듬뿍 섭취하고 담배도 두 개피 연속으로 피우고 절차에 따라 시험을 치루었다. 참으로 한심하고 부끄럽지만 화장실 가는 시간에 3층에서 운동장으로 뛰어 내려가서 담배 한 대를 더 피우고 소변도 보고 시험에 임했다. 그때는 그렇게 내 몸이 원하는 대로 최대한 해주고 싶었다.

학개론을 보는데 익숙한 지문이 나오고 손가락 두 개로 10초만에 공급문제를 풀고, 이종호 교수는 항상 거미집 이론이 나온다고 하며 기울기를 찍었는데, 얼레? 진짜로 거미집 이론이 나왔네, 나는 나왔다 하고 장렬히 전사하지 않기 위해서 수탄수 공탄발에서 기울기 나오면 거꾸로 답을 쓰기로 작정했기 때문에 그도 20초 만에 답을 푸니 서서히 전율이 오기 시작하였다. 레일리의 소매인력 법칙을 설명할 때 고민하다가 포기하였는데 매장의 크기에 비례하고 거리의 제곱에 반비례 한다는 내용만은 기억하고 거리는 항상 루트 때문에 4배가 나올 수 밖에 없고 매장의 크기도 4배 정도, 아니면 크기 9배 거리 3대 1 정도로 나올 수 있다고 정리하였는데 얼레?... 거리 1:2 크기 1:4 이용인구 몇 프로냐? 없네.. 절반이네....그래 1차 무조건 합격이다. 긴장하지 말자 긴장하지 말자 심호흡 하고 문제에 집중하자 아직 갈길이 멀다...

1차가 끝나고 점심은 먹지 않았다. 평소 모의고사를 치를 때도 그렇게 훈련을 하였다. 왜냐면 피가 소화를 시키는데 주력하면 뇌의 피로를 충분히 풀 수 없다고 생각했기 때문인데 이는 검증이 되지 않아서 모르겠지만 어쨌든 나는 점을 먹지 않고 피로회복제와 초컬릿을 먹고 추운 벤치에 대자로 누워 20분 정도 보냈고 다시 시험에 임했다.

2차를 치르는 두 시간 반은 나에게 지옥의 행진이나 마찬가지다. 두 시간쯤 지나면 멍해지고 아무 생각도 나지 않는다. 그래서 나는 사전에 답 찍는 요령을 결정하였다. 대부분 공부가 덜 된 사람들을 가려내기 위해서지문의 한 개 이상은 항상 매력적인 오답을 준비한다. 이는 공부가 덜되면 걸리기 쉬운 것들로 소위 전문가들이 즐겨 출제하는 방식일 것이다. 그래서 나는 멍해질수록 깊이 생각할 시간이 없을 때에는 가능성이 있는 지문 두 개를 추려내고 그 중에 가장 그럴 듯한 것을 버리고 차선이라고 생각하는 것을 답으로 채택하였다. 듣도 보도 못한 문제는 상반되는 지문이 있는 것을 찾아내어 그 중 하나를 답으로 채택하였다. 문제를 내는 사람들은 그렇게 낼 수밖에 없는 것이라고 굳게 믿고 그렇게 하였다. 이는 수험생들마다 느낌이 다를 수 있으므로 나름대로의 원칙수립과 모의고사를 통한 확률검증이 필요하다.

나는 모의고사를 치르면서 2차는 항상 공법먼저 풀었다. 그 이유는 머리가 가장 맑을 때 가장 어려운 문제를 풀면 그나마 좀 더 효과적일 것 같아서 그렇다. 항상 공법 중개사법령 공시법령 및 세법 순으로 풀었는데 마지막에 세법 5문제 정도는 시간이 부족해서 못 풀었다. 이번에도 서둘러 가면서 풀었는데, 세법에서 네 문제나 풀지 못하였다. 다만 교수분들이 주신 암기코드가 무척 도움이 되었다. 생각할 여유가 없고 헷갈릴 때 아주 유용하였다. 시험치기 10분 전까지 암기코드 몇 가지를 외웠는데 도움이 된 것 같다. 그런데 몇 가지는 내 스스로 만들어 외운 것도 있다. 예를 들어 1년 1천과 3년 2천이 헷갈리는데 나는 3년 2천을 쌍무증직투라고 그냥 외워서 적용했는데 한 문제 맞혔다. 암기코드는 궂이 문장이 맞지 않고 뜻이 없더라도 두문자로 따서 외워도 될 것 같다는 생각이 들었다. 예를 들어 이종호 교수의 암기코드가 말이 안 되는 경우가 많은데도 몇 번 운율에 따라 외우며 써보고 문제에 적용해보면 금방 익숙해지는 것 같았고 실전에서 많이 도움이 되었다. 이종호 교수의 암기코드는 군더더기 없어 오히려 더 효율적일 수도 있겠다.

6. 효력발생을 기대하며...
시험을 치르고 집에 와서 컴퓨터를 켜니 1차 답지가 랜드하나에 떠서 맞춰보니 웬일?
67.5다 일차는 합격이네? “야호 마누라 1차는 되었네??? 2차는 다섯 시에 나온대...” 4시 반쯤... 시간이 왜이리 안가냐? 2차는 너무 많이 찍었는데.. 맘을 비워....엉? 박문각에 답 떳네? 박문각 답을 체크하며 점점 힘이 빠지는 것 같았다. 최종 집계 결과 3개가 모자란다....

“미안해 마누라 3개 모자라네... 에이 좀만 더하지.. 아냐 그렇게 고생했는데 안타깝다.” 마누라도 은근히 기대하긴 했나 보다. 다섯 시에 공단에서 답이 떳다. 혹시 모르니 다시...공시 법령 답을 맞추는데...“응 틀린 게 정답으로 체크되네? 응 세 개나 X가 O로 바뀌네...박문각이 3개나 잘못 발표 했어 마누라 3개 더 맞았어. 지금 커트라인이야”...제발 제발... 공법에도 이게 웬 떡 한 개 더 맞았네...계산기로 다시 확인해보니 평균 60.083333 “마누라 합격 같아 1개 남아....답지로 옮겨 적는 과정에 실수만 없었으면 합격이네...모의고사로 몇 번 연습했으니까 실수 없었을 꺼야....” 혹시나 싶어 해 냈나? 신통하다!!! 싶어 세 번 이상 더 확인을 했다. 그래 옮겨 적는 과정에 실수는 없었을 거야.... 잘 될거야....

7. 덧붙여...
지금 국민이 맡긴 권력을 대리인이 남용하게 하여 온 나라가 시끄럽고 국제적으로 망신이다. 이는 거대 자본을 등에 업은 신생방송사 생존전략과 무관치 않은 것으로 보이나, 국민이 느끼는 배신감과 허탈감은 이루 말 할 수 없음을 어찌할꼬??? 이는 집권 말기에 반복되는 가진 자들의 추악한 이전투구 현상의 하나일 뿐... 당장 내일이 걱정되는 민초들은 관심가질 필요가 없는 사안으로 보여 진다.

혹여 도전에 일차 실패하여 좌절하는 분들이나 퇴직 후를 걱정하여 준비를 하는 분들이나 가계를 돕기 위해 생활전선에 뛰어들 준비를 하는 숭고한 어머니들과 취업전선에서 방황하는 젊은이들에게 조금의 도움이 될지 몰라, 공인중개사 자격증 시험을 준비하며 경험한 사실들을 장황하게 열거하였다.

다만 절실하면 뜻을 세우고...
훌륭한 선생님 만나서 좋은 인연 맺고...
절실한 만큼 노력하면 가족도 호응할 것이고...
스스로 노력하면 하늘도 도울 것입니다.
부디 꿈을 이루소서....
성공하소서...

시월의 마지막 날에
안양시민

박달화 올림