1. 들어가기 

코로나로 공부하기 힘든 시기를 지나면서 드디어 32회 시험이 끝이 났습니다. 이 어려운 환경 속에서도 합격하신 분들에게는 축하의 말씀을 드리고 아깝게 시험에 실패하신 분들에게는 위로의 말씀을 드립니다.

시험은 끝이 났기에 여기에 맞추어 33회를 준비하고 한해를 마무리 하는 시점이라 32회 시험의 총평을 부동산공법을 강의하는 관점에서 올려 볼까 합니다.

전체적으로 32시험의 특징은

31회 시험과 유사하게 과거에 한번도 출제되지 않았던 곳에서 많은 문제가 출제되었고, 특히 개정된 내용 중에서 사회적으로 잇슈가 된 부분에서 출제가 일부되어 수험생들을 당황스럽게 한 시험이 아니었나 합니다.

특히 건축법에서는 지금까지 한번도 출제되지 않은 부분에서 틀리라고 출제한 문제들이 상당수가 보이고 전통적으로 건축법 출제가 되는 곳에서 문제가 조금밖에 출제가 되지 않아서 마지막 문제에서 상당히 당황하면서 문제를 풀지 않았을까 생각을 합니다.

그리고 최근 시험의 출제경향인데 단순암기 위주의 문제는 이제 거의 출제가 되지 않고 대부분의 문제가 전체 내용의 이해도와 문장의 해석을 중심으로 생각을 요하는 문제가 상당히 많이 출제가 되었습니다. 그래서 시험장에서 너무나도 짧은 1분이라는 시간에 수험생들이 느끼는 체감 난이도는 바로 정답이 생각나는 문제 보다는 이게 뭐지? 또는 조금은 생각해야하는 문제가 많이 출제 된 듯 합니다. 그나마 다행인 것은 쉬운 문제가 확연하게 쉽게 출제되었고 특히 국토계획법과 도시개발법, 주택법, 농지법은 전반적으로 무난한 문제가 출제된 것처럼 보입니다. 하지만 정비법의 일부와 건축법은 특히나 어렵게 출제된 문제가 많이 눈에 보이는 그런 시험 이었다는 게 전체적인 총평입니다. 만약 실수 없이 쉬운 문제를 잘 공략했다면 다행이었을 거 같은데 시험장에서 느낌이라는 게 쉬운 것도 어렵게 와 닿기에 또한 수험생 개개인이 느끼는 난이도가 개인마다 다르기에 전반적인 평가가 조심스럽기는 합니다.

본인이 생각하는 점수보다 고전했을 수험생 여러분에게는 아쉽고 죄송하다는 말씀을 합격하신 분들한테는 축하의 말씀을 드립니다. 시험을 합격하신 분들보다는 1년의 과정을 경험했음에도 안타갑게 실패하신 분들에게 위로의 말씀을 드립니다.

2. 각 법 영역별로 출제된 문항 수 및 난이도

⑴ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 12문제

32회 시험의 국토계획법의 전반적인 난이도는 다른 5개의 법에 비하여 조금은 수월하게 출제가 되었습니다. 과거와는 다르게 첫 시작인 국토계획법에서 문제를 쉽게 풀 수 있는 문제를 구성하여 긴장감을 좀 떨어뜨려 주었고 자신감을 준 그런 유형의 문제가 아니었나 합니다. 국토계획법은 전반적으로 무난했고 수업시간이나 문제에서 많이 다루어진 문제가 출제가 되어 다행이었다고 생각을 합니다. 上의 난이도에 해당하는 문제는 없다고 보여지며 中의 난이도가 7문제 정도 下의 난이도가 5문제 정도로 출제를 한 것 같습니다. 예상대로 광역도시계획, 도시군기본계획, 도시군관리계획이 전부 출제가 되었고, 용적률, 시가화조정구역, 기반시설의 종류, 매수청구권, 시설사업, 지구단위계획, 기반시설부담구역과 개발밀도관리구역, 성장관리계획구역등 일반적인 문제가 출제가 되었습니다. 개인차가 있을 수 있는 공공시설의 귀속관련문제가 출제가 되어 익숙한 문제의 지문이 보이는 시험이었습니다.

⑵ 도시개발법 6문제

도시개발법은 미공개정보이용에 대한 처벌조항을 물어보는 문제가 굉장히 어렵게 출제되어 정답을 맞출 수 없게 출제를 하였고, 나머지 문제는 좀 무난한 출제가 아니었나 합니다. 지정권자와 개발행위허가는 쉬운 문제였고, 수용과 환지, 도시개발채권은 중급 난이도의 문제였다고 보여 집니다. 아마 수험생들은 도시개발법까지 문제를 풀고 무난하다고 느낄 수도 있지 않았을까 합니다.

⑶ 도시 및 주거환경정비법 6문제

정비법은 수험생들이 가장 어려워하는 대표적인 법이고, 포기를 가장 많이 하는 법인데 올해 시험도 어렵게 출제가 되어 수험생들을 힘들게 했습니다.

특히, 공공재개발과 비용부담부분이 좀 어려웠고, 관리처분계획도 지분형주택에 대하여 모르고 있었다면 좀 어렵게 느끼지 않았을 까 합니다. 반면 개념에서 주거환경개선사업을 물어보는 문제는 쉬운 문제였고, 조합에서 출제가 된 2문제는 조금 생각을 하면서 풀어야 하지 않았을까 합니다. 전반적으로 과거와 비슷한 출제경향을 보이는 문제라고 보여 집니다.

⑷ 주택법 7문제

주택법은 원래 다른 법에 비하여 조금 무난하게 출제가 되는 부분인데, 올해는 전체 문제 중 쉬운 문제로 공급질서교란행위와 사업계획승인은 예상되었던 문제라서 무난했을 거 같고 용어정의에서 동일한 단지냐? 별개의 단지냐?를 구분하는 것도 무난하지 않았을까 합니다. 그리고 용어정의 중 박스형문제는 아마도 도시형생활주택의 300세대에서 조금 실수를 할 수도 있을 거 같은데 약간은 생각을 해야하는 부분입니다. 하지만 분양가상한제 매입금액이나 주택상환사채의 용도는 상당히 어려운 문제 이었습니다.

⑸ 건축법 7문제

작년 31회 시험과 마찬가지로 올해 32회 시험에서도 출제예상의 범위를 벗어나서 출제된 문제가 있었습니다. 특히, 32회 시험인 올해 시험에서는 건축법이 이상하게 즉, 지금까지의 기출문제에서 언급되지 않았던 문제의 출제가 이루어진 한해가 아니었나 합니다.

특히, 수면위의 건물이나 대장기재는 상당히 어려운 문제 이었고, 건축분쟁이나 특별건축구역, 특수구조건축물의 특례는 공부를 잘 안하는 부분으로 약간은 당황했을 거 같습니다.

익숙한 문제인 건축허가제한과 건축신고관련도 약간은 생각을 요하는 문제가 출제되어 건축법은 전반적으로 어려운 게 아니라 아주 어렵게 출제가 되었습니다.

⑹ 농지법 2문제

농지법은 2문제 모두 무난한 출제를 했습니다. 하지만 농지법을 포기하고 시험장에 가는 수험생들이 너무 많아서 이 또한 준비를 하지 않았다면 아쉬움이 남는 부분입니다. 농지법을 조금만 본 수험생은 2문제를 쉽게 정답을 찾았을 것으로 생각이 되는데 농지취득자격증명은 예상문제이면서 쉬운 문제였고 대리경작도 한번쯤 보았다면 일반적인 내용을 가지고 출제를 하였습니다.

3. 전체문제의 구성

전체40문항 중 관점의 차이는 있을 수 있으나 부동산공법을 강의하는 측면에서의 보는 난이도 및 특징은 아래와 같습니다.

① 上에 해당하는 부분이 31회 시험은 12문제인데 32회 시험은 10문제로 어려운 문제가 31회 12문제 보다는 2문제가 줄었고, 완전히 풀지도 못하게 출제를 하여 그냥 버리고 문제를 풀고 중급이하의 난이도의 문제나 익숙한 영역의 문제를 풀었다면 무난하지 않았을까 합니다.

② 中에 해당하는 부분이 작년 31회 시험은 17문제인데 32회 시험은 19문제로 가장 많이 출제되는 中난이도 문제가 보통시험 만큼 출제가 된 듯 합니다. 그리고 31회 시험의 上으로 출제된 2문제 정도가 32회 시험에는 中으로 2문제정도 많아 졌기에 수험생들의 전반적인 점수분포는 31회 시험보다는 약간 양호하지 않을까 조심스레 예측을 해 봅니다.

③ 下에 해당하는 부분이 작년31회 시험은 11문제인데 32회 시험도 11문제로 31회와 비슷한 구조를 가지고 있습니다.

4. 전체문제의 유형

① 31회 시험은 옳은 것을 고르는 문제가 5문제가 출제가 되었고, 32회 시험은 12문제로 옳은 것을 고르는 문제가 많이 출제가 되었다. 31회 시험은 해당하는 것을 고르는 문제가 9문제인데 32회 시험에서는 13문제로 정확이 알아야 풀 수 있는 적시형문제의 출제비중이 증가 하였다. 31회 시험은 틀린 것을 고르는 문제는 13문제가 출제가 되었습니다. 32회 시험은 10문제로 틀린 것을 고르는 유형의 문제가 조금 줄었다.

② 작년 31회 시험에서는 박스형문제가 13문제, 32회 올해 시험에서는 박스형문제가 10문제로 여전히 박스형문제의 출제가 많아지는 추세인데 그나마 올해는 박스형문제의 난이도가 31회 시험에 비하여 난이도 측면에서는 무난하지 않았나 합니다. 최근 시험의 특징이 과거와는 달리 전체를 물어보는 박스형문제의 출제가 많아지고 있는 추세로 이제부터는 여기에 대한 연습과 대비가 필요해 보입니다.

③ 계산문제는 작년 31회 시험과 올해 32회 시험에서는 출제되지 않았습니다.

4. 32회 시험의 특징

전반적인 난이도 측면에서는 올해32회 시험은 작년 31회 시험보다는 전체적으로 3문제 정도가 더 득점을 할 수 있지 않았을까 조심스래 예측을 해 봅니다하지만 일부 문제에서 상당한 난이도의 문제가 출제가 되었고, 시험장에서 수험생들이 느끼는 체감 난이도는 더하지 않았을까 합니다.

공법은 쉽게 출제를 해도 어렵게 느끼는 과목이고, 약간 어렵게 출제를 하면 과락을 걱정하는 과목으로 정답을 찾고도 정답에 대한 확신이 없어 대부분의 수험생이 수험기간 중 가장 힘들어하는 과목으로 과락을 걱정하는 과목입니다.

32회 시험은 수험생입장에서 풀 수 있는 문제와 풀 수 없는 문제의 구분이 너무나도 정확하여 오히려 버릴거는 버리고 풀었다면 조금 나을 수도 있었겠구나 생각을 조심스럽게 합니다.

공법이라는 과목이 매년 시험을 치르면서 혹 시험을 치른 후에는 대부분의 수험생이 과락을 걱정하는 과목인데, 실재 채점을 하고나면 생각보다는 실재 점수가 조금 더 나오는 과목입니다. 공법은 조금만 어려워도 그 방대한 양과 용어의 생소함 이해하기 어려운 부분으로 인하여 정답에 대한 확신이 서지 않는 과목인데, 올해도 그런 측면이 있었다고 봅니다. 그래서 원하는 점수를 받지 못하는 수험생들도 상당히 있는 것은 사실이고 공법이라는 과목에서 발목을 잡힌 경우도 있으리라 생각합니다.

그리고 박스형문제가 작년에 이어 10문제나 출제 되었는데 아마 최근 시험의 출제경향으로 자리를 잡지 않았나 합니다. 여기에 대한 대비가 필요한 시점으로 보여지며, 고득점 보다는 최소한 방어위주의 전략을 가지고 기본적인 이해와 제도에 대한 정확한 이해가 먼저 선행되어야지 정답에 근접할 수 있어 보입니다. 단순암기의 문제는 이제 거의 출제를 하고있지 않아서 쉽게보고 얕게 공부를 한다면 부동산공법의 벽을 넘기는 쉽지않아 보입니다. 조금 더 일찍 개념위주로 일찍 준비를 하시는 게 좋을 듯합니다.

5. 마무리

부동산공법의 올해의 전체적인 난이도는 60점을 받기에는 무난했다기 보다는 작년보다는 수월했던 한해가 아니었나 합니다. 부동산공법은 고득점하기에는 상당한 내공이 필요하고, 상당한 노력과 시간이 필요한 과목이고, 아무리 공부해도 손에 뭔가 잡히는 게 없는 과목, 그래서 시험을 치르고 난 후에도 항상 과락을 걱정하는 과목이 아닌가 합니다. 하지만 꾸준히 시간을 가지고 준비하면 충분히 합격할 만큼의 점수인 60점은 받을 수 있는 과목입니다.

부동산공법은 단시간에 되지는 않는 과목이라서 충분한 시간을 가지고 준비하여야 되는 과목이고, 단순한 암기만으로는 해결되지 않는 과목 그래서 제대로 이해를 하고 내용을 파악해야 하는 과목인거 같습니다. 그리고 생소한 부분에서 출제가 된 경우 이를 외워서 문제의 정답을 찾는 게 아니라 법적인 생각으로 답을 추론해나가는 내공이 더 필요한 것 같습니다. 그래서 충분한 이해가 선행되어야 하지 않을까 합니다. 그런데 이러한 이론적인 방법과 평가가 6과목을 공부하는 수험생한테는 너무 가혹하기도 합니다. 하지만 시험이 제도인지라 극복해야 하는 게 수험생의 입장인 것도 사실입니다. 조금만 방심을 하면 조금만 문제가 어려워도 과락을 걱정해야하는 과목이 부동산공법이 아닌가 합니다. 솔직히 강의를 하는 입장에서 1년간 6과목을 공부하는 수험생들에게 되도록 부담을 줄여드리는 방법으로 강의를 하려고 노력함에도 공부하는 수험생의 입장에서는 가장 부담스러운 과목이라 너무나도 조심스럽습니다.

앞으로의 부동산공법은 자주보지 않았던 유형의 문제가 계속해서 다수 출제가 되지 않을까? 하고 조심스레 예상 해 봅니다. 그리고 박스형문제가 아마도 많이 출제되지 않을까? 하고도 예상을 합니다. 하지만 그렇다고 공부의 방향을 바꾸고 양을 늘려서 공부를 할 수는 없습니다. 100점이 아니라 합격에 목표를 두고 공부하신다면 충분히 접근이 가능하고 정복이 가능한 과목입니다. 하지만 단시간에는 되지 않는다는 것, 충분한 시간을 두고 준비하셔야 한다는 말씀을 꼭 드리고 싶네요. 그리고 암기가 아니라 이해를 하면서 준비하셔야 한다고 말씀을 꼭 드리고 싶네요.

발목을 잡는 과목을 편안하게 합격이 가능한 과목으로 지겨운 과목을 재미있는 과목으로 바꿀 수 있게 더 많이 노력하도록 하겠습니다.

32회를 준비하시는 분들은 기본강의로 공법을 이해하시고 숲나무공법의 압축강의로 반복을 하시면 시간을 절약하면서 공법을 정복하시기에는 좋을 듯 하고, 도움이 되지 않을까 합니다.

시험의 총평을 쓰면서 합격하신 분들보다는 아깝게 불합격하신 수험생들의 마음이 읽혀지는 게 강의를 하는 입장입니다. 아깝게 시험에서 불합격하신 분들에게는 위로의 말씀을 드리고 오로지 1년 동안 부동산공법이라는 과목을 저만 믿고 따라오신 분들에게 충분한 점수를 드리지 못한 것 같아 죄송한 말씀을 전해 드립니다. 그리고 어려운 시험에 2차라는 관문까지 통과한 수험생들에겐 축하의 말씀을 드립니다.

시험이란 제도가 결과로만 평가 받는 게 안타깝고 슬프지만 좋은 결과를 내기위한 끈임없는 노력과 힘든 과정을 거쳐야 하는 긴 여정이기에 긴 여정을 같이할 수 있음에 보람을 느끼지만 결과를 보지 못하신 분들에게는 무한한 책임을 느끼는 바입니다. 아무쪼록 합격하셨던 불합격하셨던 모두가 너무나도 힘들었던 1년 이었고 또 고생했던 시간 이었던 것 같습니다.

이제 33회를 대비하는 강의가 또 시작이 됩니다. 조금 휴식을 하신 다음, 미루지마시고, 다음을 생각하시어 미래를 설계하시고, 내년을 준비하시는 분들은 하루라도 빨리 자신만의 전략을 잘 세워 결실을 거두는 32회가 되시길 기원합니다. 그리고 합격하신 분들은 부동산공법의 합격전략이 다음을 공부하는 후배님들에게는 절대적인 진리와도 같은 보약이니 합격수기로 다음을 준비하는 후배들에게 용기를 주시기를 부탁드리는 바입니다.

33회 시험은 더 노력하는 강의로 다른 부동산공법교수님 보다는 더 재미있고 더 나은 점수를 드리기 위하여 더 노력하는 강의가 되도록 할것을 약속드립니다.

최강 랜드하나 부동산공법 진 창환 배상