31회 시험총평

1. 들어가기

코로나와 여러번의 태풍, 정말로 공부하기 힘든 시기를 지나면서 드디어 31회 시험이 끝이 났습니다. 이 어려운 환경속에서도 합격하신 분들에게는 축하를 드리고 아쉬움을 남기시는 분들에게는 위로의 말씀을 드립니다.

시험은 끝이 났기에 여기에 맞추어 32회를 준비하고 한해를 마무리 하는 시점이라 31회 시험의 총평을 올려 볼까 합니다.

전체적으로 31시험의 특징은 30회 시험 또 29회 시험과 유사하게 과거에 한번도 출제되지 않았던 곳에서 많은 문제가 출제되었고, 너무 지엽적인 부분에서 출제가 많이 되어 수험생들을 당황스럽게 한 시험이 아니었나 합니다. 그리고 31회 시험은 유난히 박스형 문제의 출제가 많아 정답을 찾는데 어려움이 있었고, 박스형문제가 많아서 정답에 대한 확신을 가지기에 애매한 문제가 많이 출제된 한해 이었던거 같습니다.

시험을 치르시는 분들 입장에서는 생소하고 혼란을 느끼지 않았을까 합니다.

그리고 최근 시험의 출제경향인데 단순암기 위주의 문제는 이제 거의 출제가 되지 않고 대부분의 문제가 전체 내용의 이해도와 문장의 해석을 중심으로 생각을 요하는 문제가 상당히 많이 출제가 되었습니다. 그래서 시험장에서 너무나도 짧은 1분이라는 시간에 수험생들이 느끼는 체감 난이도는 바로 정답이 생각나는 문제 보다는 이게 뭐지? 또는 조금은 생각해야하는 문제가 많이 출제 된 듯 합니다. 아마도 대부분의 수험생이 시험을 치르면서 과락을 걱정하면서 시험을 치르지 않았을까 합니다. 그나마 다행인 것은 쉬운 문제가 확연하게 쉽게 출제되어 만약 실수 없이 쉬운 문제를 잘 공략했다면 다행이었을거 같은데 시험장에서 느낌이라는 게 쉬운것도 어렵게 와 닿기에 전체적으로는 힘든 시험이 아니었나 합니다.

본인이 생각하는 점수보다 고전했을 수험생 여러분에게는 아쉽고 죄송하다는 말씀을 합격하신 분들한테는 축하의 말씀을 드립니다. 시험을 합격하신 분들보다는 1년의 과정을 경험했음에도 안타갑게 실패하신 분들에게 위로의 말씀을 드립니다.

2. 각 법 영역별로 출제된 문항 수 및 난이도

⑴ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 12문제

국토계획법의 전반적인 난이도는 다른 5개의 법에 비하여 조금은 수월하게 출제가 되었습니다. 과거시험과 유사하게 어려운 문제와 쉬운 문제가 확연히 나누어지면서 풀 수 있는 문제와 포기해야 할 문제가 구분이 되는 시험이었습니다. 전반적으로 부동산공법의 다른 5개의 법 보다는 무난한 문제가 출제되었다고 생각을 합니다. 예상대로 광역도시계획, 기본계획, 관리계획이 전부 출제가 되었고, 용도지구에서 2문제, 기반시설부담구역에서 2문제, 청문, 공동구등은 무난한 출제 이었습니다. 그리고 입지규제최소구역과 성장관리방안은 중간급 난이도의 문제로 보여지고, 기반시설을 유발하는 시설에서 제외되는 건물이나 개발행위허가의 기준은 좀 지협적으로 출제가 되어 어렵지 않았나 생각합니다.

⑵ 도시개발법

도시개발법은 비용부담부분의 출제가 어려운 문제였고, 조합2문제, 실시계획, 도시개발구역지정의 해제 등 4문제는 자주 다루는 문제이어서 무난한 문제이며, 환지에서 나온 문제는 생각을 해야지 답을 찾을 수 있지 않았을까 합니다. 보통 공법 전체 6개의 법에서 도시개발법 문제가 정해진 패튼을 벗어나지 않으면서 출제하는 대표적인 부분인데 올해는 무난한 문제가 4문제 정도이고 나머지 비용부담은 어려운 문제이고, 환지도 약간은 난이도가 있는 문제로 보여 집니다.

⑶ 도시 및 주거환경정비법

수험생들이 가장 어려워하는 대표적인 법이고, 포기를 가장 많이 하는 법인데 올해 시험은 어렵게 출제가 되어 수험생들을 멘붕에 빠뜨렸습니다.

특히, 정비계획입안시 조사, 확인사항, 주민대표회의, 사업시행계획서의 내용은 정답을 찾기가 힘들었을 거 같고, 정비사업 공사완료조치의 박스문제, 관리처분계획의 처분은 중간급의 난이도 그리고 조합설립동의요건은 쉬운문제로 보여 집니다. 전반적으로 원래 어려워하는 법인데 시헙장에서는 상당히 어렵게 문제를 풀지 않았나 합니다. 이때부터 과락을 걱정하면서 힘들게 문제를 풀었을 듯 합니다. 정비법은 만만한 문제가 조합설립동의요건 1개 정도이고 나머지는 전부 어렵거나 생각을 해야하는 문제로 지금까지 시험에서 출제가 된적이 없는 파트에서 다수의 문제가 출제 되었습니다. 상당히 수험생들이 고전했을 듯 합니다.

⑷ 주택법

주택법은 원래 다른 법에 비하여 조금 무난하게 출제가 되는 부분인데, 올해는 전체 문제 중 쉬운 문제로 주택법 용어정의, 조합원 신규가입과 충원, 그리고 주택상환사채 등 3문제가 예상되는 영역 또는 조금 쉽게 출제가 되었습니다.그리고 난이도가 있는 어려운 문제로 감리와 사업계획승인이 생소한 지문으로 어렵게 출제 되었습니다. 등록의 박스형문제와 리모델링은 생각을 요하는 문제로 천천히 풀어야 하는데 시험의 피로도 때문에 조금은 당황하지 않았을까 합니다. 보통 주택법에서 시간을 절약하면서 공법을 마무리 짖는데 올해는 주택법도 어려운 문제가 일부 포함되어 있었고, 예상치 않은 문제도 상당히 포함되어 있었습니다.

⑸ 건축법

작년 30회 시험과 마찬가지로 올해 31회 시험에서도 출제예상의 범위를 벗어나서 출제된 문제가 있었습니다. 31회 시험은 패튼을 벗어난 문제도 있었지만 건축허가의 케이스형 문제나 용도변경은 예상은 되었는데 지문이 상당히 생각을 하면서 문제를 풀어야 해서 상당히 시간이 소요되었으리라 생각이 됩니다. 어려운 문제로 건축협정, 신고대상 가설건축물은 어렵게 출제가 되었고, 용도변경, 건축허가관련, 조경조치는 중간급 난이도로 생각을 요하는 문제로 보여지며, 건축법용어와 면적산정방법에서 제외되는 부분은 많이 다루었던 부분이라 조금 쉽게 접근하지 않았을까 생각을 합니다.

⑹ 농지법

농지법은 2문제 모두 무난한 출제를 했습니다. 하지만 농지법을 포기하고 시험장에 가는 수험생들이 너무 많아서 이 또한 준비를 하지 않았다면 아쉬움이 남는 부분입니다. 농지법을 조금만 본 수험생은 2문제를 쉽게 정담을 찾았을 것이고, 아예 처음부터 농지법을 포기했다면 아깝지만 2문제를 버리지 않았을까 합니다.

3. 전체문제의 구성

전체40문항 중 관점의 차이는 있을 수 있으나 부동산공법을 강의하는 측면에서의 보는 난이도 및 특징은 아래와 같습니다.

① 上에 해당하는 부분이 올해는 12문제로 어려운 문제가 예년에 비하여 많이 출제가 되었습니다.

② 中에 해당하는 부분이 작년 30회 시험은 14문제인데 31회 시험은 17문제로 가장 많이 출제되는 中난이도 문제가 보통시험 만큼 출제가 된 듯 합니다. 그리고 난이도 中의 문제가 조금 생각을 해야하는 문제가 많았습니다. 그러다보니 수험생들이 시험장에서 느끼는 난이도는 아마 제가 느끼는 것 보다 더 어렵지 않았을까 합니다.

③ 下에 해당하는 부분이 작년30회 시험은 12문제인데 올해는 11문제 정도가 출제되어 작년에 비하여 쉬운 문제의 출제는 비슷했습니다.

④ 옳은 것을 고르는 문제가 5문제가 출제가 되었고, 해당하는 것을 고르는 문제가 9문제 그리고 틀린 것을 고르는 문제는 13문제가 출제가 되었습니다.

⑤ 작년 30회 시험에서는 박스형문제가 14문제, 31회 올해 시험에서는 박스형문제가 13문제로 최근들어 박스안의 내용 중 고르는 유형 문제의 출제가 많아지면서 수험생들이 시험장에서 정해진 시간에 정답을 찾기에 상당히 고전을 하지 않았을까 합니다. 최근 시험의 특징이 과거와는 달리 전체를 물어보는 박스형문제의 출제가 많아지고 있는 추세로 이제부터는 여기에 대한 연습과 대비가 필요해 보입니다.

⑥ 올해 시험에서도 예년과는 달리 계산문제는 최소 한 개정도는 출제를 예상했는데 출제되지 않았습니다.

4. 31회 시험의 특징

전반적인 난이도 측면에서는 올해31회 시험은 작년 30회 시험보다는 상당한 난이도의 문제가 출제가 되었고, 전반적으로 30회 시험보다는 어렵게 출제가 되었습니다. 공법은 쉽게 출제를 해도 어렵게 느끼는 과목이고, 약간 어렵게 출제를 하면 과락을 걱정하는 과목으로 정답을 찾고도 정답에 대한 확신이 없어 대부분의 수험생이 수험기간 중 가장 힘들어하는 과목으로 과락을 걱정하는 과목입니다.

31회 시험의 전반적인 난이도는 공법만 놓고 본다면 올해도 엮시 어려운 문제가 출제가 된 한해가 아니었나 합니다.

거의 대부분의 수험생이 시험을 치르고 나서 과락을 걱정할 정도였습니다.

하지만 공법이라는 과목이 매년 시험을 치르면서 혹 시험을 치른 후에는 대부분의 수험생이 과락을 걱정하는 과목인데, 실재 채점을 하고나면 생각보다는 실재 점수가 더 나오는 과목입니다. 공법은 조금만 어려워도 그 방대한 양과 용어의 생소함 이해하기 어려운 부분으로 인하여 정답에 대한 확신이 서지 않는 과목인데, 올해도 엮시 그러하지 않았나 합니다. 그래서 원하는 점수를 받지 못하는 수험생들도 상당히 있는 것은 사실이고 공법이라는 과목에서 발목을 잡힌 경우도 있으리라 생각합니다. 또 올해 31회 시험의 특징은 쉬운 문제는 아주 쉽게 출제를 하여 일정부분은 득점을 보장해주고 어려운 문제는 한번도 본적이 없는 지금까지 출제되지 않았던 부분에서 출제를 하여 시험장에서 상당히 당황케 한 시험이었습니다. 그리고 박스형문제가 13문제나 출제 되었는데 아마 최근 시험의 출제경향으로 자리를 잡지 않았나 합니다. 여기에 대한 대비가 필요한 시점으로 보여지며, 고득점 보다는 최소한 방어위주의 전략을 가지고 기본적인 이해와 제도에 대한 정확한 이해가 먼저 선행되어야지 정답에 근접할 수 있어 보입니다. 단순암기의 문제는 이제 거의 출제를 하고있지 않아서 쉽게보고 얕게 공부를 한다면 부동산공법의 벽을 넘기는 쉽지않아 보입니다. 조금 더 일찍 개념위주로 일찍 준비를 하시는 게 좋을 듯합니다.

5. 마무리

부동산공법의 올해의 전체적인 난이도는 상당히 어려운 문제가 출제가 이루어진 한해였습니다. 부동산공법을 고득점하기에는 상당한 내공이 필요하고, 상당한 노력과 시간이 필요한 과목, 아무리 공부해도 손에 뭔가 잡히는 게 없는 과목, 그래서 시험을 치르고 난 후에도 항상 과락을 걱정하는 과목이 아닌가 합니다. 하지만 꾸준히 시간을 가지고 준비하면 충분히 합격할 만큼의 점수는 받을 수 있는 과목입니다.

단시간에 되지는 않는 과목이라서 충분한 시간을 가지고 준비하여야 되는 과목이고, 단순한 암기만으로는 해결되지 않는 그래서 제대로 이해를 하고 내용을 파악해야 하는 과목인거 같습니다. 그리고 생소한 부분에서 출제가 된 경우 이를 외워서 문제의 정답을 찾는 게 아니라 법적인 생각으로 답을 추론해나가는 내공이 더 필요한 것 같습니다. 그래서 충분한 이해가 선행되어야 하지 않을까 합니다. 그런데 이러한 이론적인 방법과 평가가 6과목을 공부하는 수험생한테는 너무 가혹하기도 합니다. 하지만 시험이 제도 인지라 극복해야 하는 게 수험생의 입장인 것도 사실입니다. 조금만 방심을 하면 조금만 문제가 어려워도 과락을 걱정해야하는 과목이 부동산공법이 아닌가 합니다. 솔직히 강의를 하는 입장에서 1년간 6과목을 공부하는 수험생들에게 되도록 부담을 줄여드리는 방법으로 강의를 하려고 노력함에도 공부하는 수험생의 입장에서는 가장 부담스러운 과목이라 너무나도 조심스럽습니다.

앞으로의 부동산공법은 자주보지 않았던 유형의 문제가 계속해서 다수 출제가 되지 않을까? 하고 조심스레 예상 해 봅니다. 그리고 박스형문제가 아마도 많이 출제되지 않을까? 하고도 예상을 합니다. 하지만 그렇다고 공부의 방향을 바꾸고 양을 늘려서 공부를 할 수는 없습니다. 100점이 아니라 합격에 목표를 두고 공부하신다면 충분히 접근이 가능하고 정복이 가능한 과목입니다. 하지만 단시간에는 되지 않는다는 것, 충분한 시간을 두고 준비하셔야 한다는 말씀을 꼭 드리고 싶네요. 그리고 암기가 아니라 이해를 하면서 준비하셔야 한다고 말씀을 꼭 드리고 싶네요.

발목을 잡는 과목을 편안하게 합격이 가능한 과목으로 지겨운 과목을 재미있는 과목으로 바꿀 수 있게 더 많이 노력하도록 하겠습니다.

32회를 준비하시는 분들은 기본강의로 공법을 이해하시고 숲나무공법의 압축강의로 반복을 하시면 시간을 절약하면서 공법을 정복하시기에는 좋을 듯 하고, 도움이 되지 않을까 합니다.

시험의 총평을 쓰면서 합격하신 분들보다는 아깝게 불합격하신 수험생들의 마음이 읽혀지는 게 강의를 하는 입장입니다. 아깝게 시험에서 불합격하신 분들에게는 위로의 말씀을 드리고 오로지 1년 동안 부동산공법이라는 과목을 저만 보고 따라오신 분들에게 충분한 점수를 드리지 못한 것 같아 죄송한 말씀을 전해 드립니다. 그리고 어려운 시험에 2차라는 관문까지 통과한 수험생들에겐 축하의 말씀을 드립니다.

시험이란 제도가 결과로만 평가 받는 게 안타깝고 슬프지만 좋은 결과를 내기위한 끈임없는 노력과 힘든 과정을 거쳐야 하는 긴 여정이기에 긴 여정을 같이할 수 있음에 보람을 느끼지만 결과를 보지 못하신 분들에게는 무한한 책임을 느끼는 바입니다. 아무쪼록 합격하셨던 불합격하셨던 모두가 너무나도 힘들었던 1년 이었고 또 고생했던 시간 이었던 것 같습니다. 이제 32회를 대비하는 강의가 또 시작이 됩니다. 조금 휴식을 하신 다음, 다음을 생각하시어 미래를 설계하시고, 내년을 준비하시는 분들은 하루라도 빨리 자신만의 전략을 잘 세워 결실을 거두는 32회가 되시길 기원합니다. 그리고 합격하신 분들은 부동산공법의 합격전략이 다음을 공부하는 후배님들에게는 절대적인 진리와도 같은 보약이니 합격수기로 다음을 준비하는 후배들에게 용기를 주시기를 부탁드리는 바입니다. 32회 시험은 더 노력하는 강의로 다른 부동산공법교수님 보다는 더 재미있고 더 나은 점수를 드리기 위하여 더 노력하는 강의가 되도록 할것을 약속드립니다.

최강 랜드하나 부동산공법 진 창환 배상