안녕하십니까 랜드하나입니다.

제25회 공인중개사 시험

부동산학개론 이의신청 3문제입니다.

참고하시기 바랍니다.

감사합니다.

안타깝게도 해마다 시험이 끝나고 나면 한 두 문제 차이로 고배를 마시는 분들이 많습니다. 하루하루가 힘드신 나날이시겠지만, 끝까지 희망 잃지 마시고, 힘내시기 바랍니다.

다음은

1. A형 25번문제(B형 21번 문제) 이의신청 자료입니다.
2. A형 14번문제(B형 14번 문제) 이의신청 자료입니다.
3. A형 27번문제(B형 22번 문제) 이의신청 자료입니다.

-랜드하나 부동산학개론 신진식교수, 이종호교수



부동산학개론 A형 25번문제(B형 21번 문제) 이의신청

1. 문제

21. 부동산마케팅전략에 관한 설명으로 틀린 것은 ?
① 마케팅믹스의 가격관리에서 시가정책은 위치, 방위, 층 지역 등에 따라 다른 가격으로 판매하는 정책이다.
② 시장세분화는 상품계획이나 광고 등 여러 판매촉진활동을 전개하기 위해 소비자를 몇 개의 다른 군집으로 나눈 후에 특정 군집을 표적시장으로 선정하는 것이다.
③ 부동산마케팅믹스 전략은 4P(Place, Product, Price, Promotion)를 구성요소로 한다.
④ 마케팅믹스는 기업이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅요소의 조합이다.
⑤ 마케팅믹스에서 촉진관리는 판매유인과 직접적인 인적판매 등이 있으며, 이러한 요소를 혼합하여 전략을 구사하는 것이 바람직하다.


2. 산업인력공단 가답안 : ①번

3. 이의제기에 따른 답안 : ①번, ②번 복수정답

4. 이의제기의 근거
① 시장세분화(segmentation)
소비자들을 세분시장 내에서는 제품에의 욕구와 구매 행동이 서로 유사하고 세분시장 간에는 상이하도록 몇 개의 세분시장으로 군집화 하는 방법 또는 하나의 시장을 여러 개의 소비자 집단으로 구분하는 활동.

② 표적시장선정 (Targeting)
각 세분시장의 매력도를 평가하고, 하나 또는 그 이상의 표적시장을 선정하는 과정. 즉, 전체시장을 여러 개의 세분시장으로 구분하고, 각 세분시장의 특성과 매력도를 평가한 다음, 이들 중 얼마나 많은 세분시장을 표적으로 삼을지를 결정하는 활동

③ 시장세분화를 효율적으로 수행하려면 STP(Segmentation, Targeting, Positioning) 전략 단계에 의해 진행하는 것이 일반적이다.
1. 먼저 소비자의 욕구를 바탕으로 하여 특성별로 여러 세분화된 시장이나 소비자 집단으로 구분하고(시장세분화, segmentation),
2. 특정 세분시장 가운데 자사에 가장 적합한 표적시장을 선정하여(표적시장의 선정, targeting),
3. 선택된 목표시장의 고객의 욕구를 충족시키고 만족을 극대화시킬 수 있는 장기적이고 차별화된 마케팅 프로그램이나 커뮤니케이션, 메시지를 고정적으로 반복, 소구하는 것(차별화, positioning)이 필요하다.

④ 기출문제 사례

13. 부동산마케팅에 대한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은? 제15회추가
① 시장세분화란 부동산상품의 소비자를 유사한 특성의 소집단으로 구분하는 것이다.
② 부동산마케팅은 부동산에 대한 소비자 및 고객의 태도와 행동을 형성&8228유지&8228변경하게 만드는 제반활동이다.
③ 부동산마케팅은 부동산시장이 구매자주도시장에서 공급자주도시장으로 전환됨에 따라 더욱 중요하게 되었다.
④ 부동산마케팅을 수행하기 위한 주요 수단으로 제품, 촉진, 유통, 가격 등의 마케팅믹스가 있다.
⑤ 부동산마케팅을 효과적으로 수행하기 위해서는 마케팅환경을 잘 고려해야 한다.

6. 부동산 시장분석에 관한 설명 중 틀린 것은? 제16회
① 시장세분화는 수요자의 특성에 따라, 시장차별화는 공급상품의 특성에 따라 시장을 구분하는 것이다.
② 소매중력법칙에 따르면 소비자에 대한 유인력은 상점의 규모가 클수록, 거리가 멀수록 커진다.
③ 특정지역에서 해당 부동산 유형에 대한 시장성장성, 시장점유율, 개발타당성 등을 파악하는 것이 시장분석의 중요한 내용이다.
④ 부동산상품은 표준화가 어렵기 때문에 시장성분석이 복잡해진다.
⑤ 일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양과 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양은 다를 수 있다.

32. 부동산 마케팅 전략에 관한 설명 중 틀린 것은? 제19회
① 시장점유 마케팅 전략은 소비자의 구매의사결정 과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적인 접점을 마련하고 전달하려는 메시지의 취지와 강약을 조절하는 전략이다.
② 표적시장선정 전략은 세분화된 수요자 집단에서 경쟁상황과 자신의 능력을 고려하여 가장 자신 있는 수요자 집단을 찾아내는 것을 말한다.
③ 차별화 전략은 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급 경쟁자들 사이에서 자신의 상품을 어디에 위치시킬 것인가를 정하는 전략이다.
④ 홍보(promotion) 전략은 매체를 통하여 수요자의 관심을 끌기 위한 전략이다.
⑤ 시장세분화 전략은 수요자 집단을 인구경제학적 특성에 따라서 세분하고, 그 세분된 시장을 대상으로 상품의 판매 지향점을 분명히 하는 전략이다.

34. 부동산 마케팅에 관한 설명으로 틀린 것은? 제23회
① 부동산마케팅이란 부동산 활동주체가 소비자나 이용자의 욕구를 파악하고 창출하여 자신의 목적을 달성시키기 위해 시장을 정의하고 관리하는 과정이라 할 수 있다.
② 마케팅 믹스란 기업이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅에 관련된 여러 요소들의 조합으로 정의할 수 있다.
③ 마케팅 전략 중 시장세분화(Segmentation)전략이란 마케팅활동을 수행할만한 가치가 있는 명확하고 유의미한 구매자집단으로 시장을 분할하는 활동을 말한다.
④ 주택청약자를 대상으로 추첨을 통해 벽걸이TV, 양문형 냉장고 등을 제공하는 것은 마케팅 믹스 전략 중 판매촉진(promotion)이다.
⑤ 부동산의 위치의 고정성으로 상품을 직접 제시하기가 어렵기 때문에 홍보ㆍ광고와 같은 커뮤니케이션 수단이 중요하다.

32. 부동산 마케팅전략에 관한 설명으로 틀린 것은? 제24회
① 4P에 의한 마케팅 믹스 전략의 구성요소로는 제품(product), 유통경로(place), 판매촉진(promotion), 가격(price)이다.
② 다른 아파트와 차별화되도록 ‘혁신적인 내부구조로 설계된 아파트’는 제품(product) 전략의 예가 될 수 있다.
③ 표적시장(target market)은 세분화된 시장 중 가장 좋은 시장기회를 제공해 줄 수 있는 특화된 시장이다.
④ 시장세분화전략(segmentation) 고객행동변수 및 고객특성변수에 따라 시장을 나누어서 몇 개의 세분시장으로 구분하는 것이다.
⑤ 포지셔닝(positioning)은 목표시장에서 고객의 욕구를 파악하여 경쟁 제품과 차별성을 가지도록 제품 개념을 정하고 소비자의 지각 속에 적절히 위치시키는 것이다.


□ 참고
1. 조주현 부동산학원론 건국대학교출판부 2002년 p271
2. 문준연,『마케팅원론(제3판)』,명경사, 2003, pp172~173
3. 서범석, &985172광고기획론&985173, 나남, 2004, pp151~155
4. 공인중개사 시험 부동산학개론 『제15회 추가, 제16회, 제19회, 제23회, 제24회』

5. 결론
① 자격시험의 생명은 보편타당한 객관성과 안정성이다. 따라서 그동안 기출되었던 문제와의 연장선상에서 논의 되어야 마땅하다.
② 제15회 추가, 제16회, 제19회, 제23회, 제24회의 4번의 기출문제에서 시장세분화(Segmentation)는 상품계획이나 광고 등 여러 판매촉진활동을 전개하기 위해 소비자를 몇 개의 다른 군집으로 분할하는 활동까지를 의미하고, 그 후에 특정 군집을 표적시장으로 선정하는 것은 표적시장의 선정(targeting)활동으로 보아야 할 것이다.
③ 따라서, A형 25번문제(B형 21번 문제)는 복수 정답(①번, ②번) 처리해야할 것이다.

부동산학개론 A형 14번문제(B형 14번 문제) 이의신청

1. 문제

14. 임대주택제도 및 정책에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)
① 정부가 임대주택공급을 증가시켰을 때 임차수요의 임대로 탄력성이 클수록 임대료의 하락 효과가 작아질 수 있다.
② “준공공임대주탁”이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사 외의 임대사업자가 10년 이상 계속하여 임대하는 전용면적 85제곱미터 이하의 임대주탁(“공공건설임대주탁”은 제외한다)을 말한다.
③ “희망주택”의 임대료가 시장임대료보다 낮은 경우 임대료 차액만큼 주거비 보조효과를 볼 수 있다.
④ “장기전세주택”이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 30년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다.
⑤ 시장의 균형임대료보다 낮은 임대료 규제는 임대부동산의 공급 축소와 질적 저하를 가져올 수 있다.


2. 산업인력공단 가답안 : ④번

3. 이의제기에 따른 답안 : ①번, ④번 복수정답

4. 이의제기의 근거
① 정부가 임대주택공급을 증가시켰다는 것은 공공임대주택정책이다.
② 공공주택의 공급은 임대주택시장에 이중가격을 형성하여 사적시장의 수요를 감소시키고, 공적시장의 수요를 증가시켜 사적시장에서 공적시장으로 임차인들이 이동이 활발하게 된다.
③ 지문에서처럼 이 경우, 수요가 탄력적이 되면 사적시장의 ‘수요가 많이 감소’하게되고, ‘공적시장의 수요가 많이 증가’된다.
④ 따라서, 사적시장은 수요가 탄력적이되어서 수요가 많이 감소하게 되므로 임대료의 하락효과가 커질 수 있다.
⑤ 기출문제 사례

7. 저소득층의 주거생활 향상을 위한 각종 부동산정책에 관한 설명 중 가장 적절하지 않은 것은? 제15회
① 정부에서 저소득층에게 지급하는 임대료보조금을 주택재화의 구입에만 사용하도록 하더라도, 일반적으로 저소득층의 다른 재화의 소비량은 임대료보조금 지급 전보다 늘어난다.
② 임대료보조금이 지급된다고 하더라도, 다른 조건이 일정할 경우 저가주택의 임대료가 장기적으로는 원래 수준으로 회귀하므로, 시장 전체의 저가주택 공급량이 늘어나는 것은 아니다.
③ 정부의 공공임대주택공급은 임대료에 대한 이중가격을 형성하므로, 공공임대주택 거주자들은 사적 시장(private market)과의 임대료 차액만큼 정부로부터 보조받는 것과 같은 효과를 얻는다.
④ 규제임대료가 시장임대료보다 높을 경우, 임대료규제는 임대부동산의 질적 저하를 가져오지 않으며, 기존세입자들의 이동도 저하시키지는 않는다.
⑤ 임대료규제는 임대료수준 또는 임대료 상승률을 일정범위 내에서 규제하는 임차가구를 보호하려는 가격규제(price control)의 일종이다.


5. 결론
① 수험생 입장에서 정부가 임대주택공급을 증가시켰다는 표현은 공공임대주택정책으로 이해하게끔 만드는 지문이다.
② 공공주택은 사적시장과 공적시장으로 분리되고, 사적시장의 수요가 임대료가 비싸기 때문에 사적시장의 수요가 감소하여 사적시장에서 공적시장으로 이동하게 되고, 사적시장의 임대료가 하락하게 된다.
③ 이 경우, 수요가 탄력적인 경우 사적시장의 수요가 보다 많이 감소하게 되므로, 임대료의 하락효과는 더 커질 수 있다.
④ 따라서, A형 14번문제(B형 14번 문제)는 복수 정답(①번, ④번) 처리해야할 것이다.

부동산학개론 A형 27번문제(B형 22번 문제) 이의신청

1. 문제

27. 부동산투자에 따른 1년간 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)

- 투자 부동산가격 : 3억원
- 금융기관 대출 : 2억원, 자기자본 : 1억원
- 대출조건
- 대출기간 : 1년
- 대출이자율 : 연 6%
- 대출기간 만료시 이자지급과 원금은 일시상환
- 1년간 순영업이익(NOI) : 2천만원
- 1년간 부동산가격 상승률 : 0%r

① 8% ② 9% ③ 10% ④ 11% ⑤ 12%



2. 산업인력공단 가답안 : ①번

3. 이의제기에 따른 답안 : 모두 정답

4. 이의제기의 근거
① 자본이득이 있는 경우의 자기자본수익률＝(세전현금수지＋자본이득)÷ 자기자본
② 세전현금수지＝순영업소득 －이자액
③ 자본이득＝투자금액×가격상승률

④ 문제에 사업기간이 명시되어 있지 않은데 제시된 대출조건이 대출기간은 1년이고 대출기간 만료시 이자지급과 원금은 일시상환이라고 하였으므로 이자는 사업종료 후 만기에 원금과 함께 상환하므로 자기자본수익률을 계산할 때 이자비용을 공제해서는 안되므로 자기자본수익률은 2000만원÷1억원=20%가 된다.
⑤ 기출문제 사례

27. 다음 <보기>와 같은 상황에서 임대주택 투자자의 1년간 자기자본 수익률은? 제18회

&8729임대주택의 총투자금액：100백만 원－차입금：60백만 원－자기자본：40백만 원
&8729차입조건：이자율 연 8%, 대출기간 동안 매 1년 말에 이자만 지급하고 만기에 원금을 일시 상환
&87291년간 순영업소득(NOI)：8백만 원
&87291년간 임대주택의 가격 상승률：2%

① 7% ② 10% ③ 13% ④ 16% ⑤ 20%


5. 결론
① 문제에 대출조건만 명시되어 있고, 사업기간이 명시되어 있지 않다.
② 제시된 대출조건이 대출기간은 1년이고 대출기간 만료시 이자지급과 원금은 일시상환이라고 하였다.
③ 따라서, 이자는 사업종료 후 만기에 원금과 함께 상환하므로 자기자본수익률을 계산할 때 이자비용을 공제해서는 안되므로 자기자본수익률은 2000만원÷1억원=20%가 된다.
④ 이 문제는 대출조건이 잘못 제시되어 지문에 20%가 없으므로 A형 27번문제(B형 22번 문제)는 모두정답 처리해야 할 것이다.